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就养老社区的规划设计方法

   中国人口老龄化的趋势愈加明显,针对老龄化涌现的养老地产逐渐兴起,从政府层面到开发商都加大了投入的力度,可以说这是未来中国建筑市场不容忽视的一个版块。对于设计师来说,养老建筑的设计策略需要考虑细节繁多,国内已经有相关的高校和设计机构展开研究与实践,近日由中国建筑学会及winwin设计(中国)牵头在武汉举办了一期老年建筑设计培训及研讨会,活动中winwin设计首席建筑师张延伸教授发表了专业和深入的演讲,本报记者参加了本次研讨会,本文力求完整呈现张延伸先生的精彩的阐述,希望能有志于在养老地产项目投资或者设计策划领域发展的各位同仁有所启迪。

  一、养老产业发展的模式
  中国老龄化的发展状况显示出:到2025年中国老年的人口能达到20%,老龄化日益严重,老龄事业发展任重道远。我国主张建立居家为基础、社会为依托的,机构养老为支撑的体系,全国的标准是“9037”,北京市是“9064”的标准,指的是90%是居家养老,6%为社会养老,4%为机构养老。对于6%的社会养老方面,按照国家新指标规定,将会增加一些社会养老的项目指标。
  养老房地产的市场需求很大,从老龄化的进程、老年人的经济水平、老年物业市场的供应、老年建筑市场发展来看潜力巨大。这方面研究方向有:活力型老年社区、专业型的养老服务、异地养老、度假养老等,这些都将成为新的课题。
  养老地产开发投资主体运作模式分为三种,第一为政府投资的保障房,是政府开发的社会福利院和保障院。第二是企业投资盈利性的养老设施,第三是保险公司的养老保险产品,也是一种新的模式。在政府的大力支持下,对推动养老的事业发展出台了相关的政策,尤其在养老土地专项供应方面加大了力度。养老产业和养老地产的紧密结合是销售的新亮点,从房地产市场看是业内关注的热点。尤其在2013年8月28日的国务院常务会议上,李克强总理部署强调了健康产业的发展,包括医疗护理、健康保健、养生行业,这是健康服务业是我们国家一个薄弱的环节,所以从政策的支持角度将对养老产业发展起到重要的推动作用。
  二、养老社区的规划设计思考
  从养老社区的分类来看,大家都在研究可以分为:居家生活型、生活辅助型、独立型、生活护理型等。从社区类型来看,环境、服务对象、服务特点、租赁方式都各有不同。对于开发商最大热点的研究是居家生活型,活跃型的老年社区对房地产开发有很大的支撑作用。另外是生活护理型等也是研究的热点。
  规划设计如何体现对老年人的关注这是最重要的,设计师一定要知道老年人关注的问题,满足老年人心理、生理机能的变化,设计要关注他们对居住环境的要求,对生活空间的要求,对配套生活的要求,最后是精神层面的要求。一定要从老年人的真正需求去出发,规划设计要从服务特点、老年居住的产品,不同的需求去研究,营造老年人的小型管理单元、生活组团,提供细心的管理和生活服务空间,以上对老年建筑的规划是非常重要的。
  活跃型老年社区设计我们一直在总结经验,从房地产开发商上讲,结合居住区的设计是比较靠近的,是地产开发的一个研究方向。对于老年社区的设计原则与一般居住区设计有相似性,当也有个性:我们提倡第一是采取一种向心性的设计布局,缘于老年人的心理特点。第二是营造一种组团的生活、亲情的生活。第三是分级配套,包括社区级的和组团的配套,满足群居和共享的生活。第四,对于老年社区环境设计,设计要营造良好的生活环境,因为老年人大部分时间都在社区生活。有很多项目设计之后,并没有老年社区的感觉,环境优先非常重要。第五是做到全区无障碍设计。第六是设计应该体现健康运动元素。第八是设计要关注老年人精神方面需求,比如设置老年大学、多功能空间等。
  比如美国亚利桑那的“太阳城”项目,是一种典型的向心性布局,拥有一种组团特有模式,和高尔夫区域结合的方式体现在太阳城体系的规划设计中。
  三、持续型护理老年社区(CCRC)设计原则
  1、设计要保障老年人生命中的各个阶段都能得到全程的服务。
  2、要考虑规模效应,CCRC过大过小都有弊端,所有要控制一般规模。
  3、空间布局要以公共设施服务为中心。
  4、居住户型满足护理生活的老年的要求。
  5、注重医疗健康、运动健康和精神抚慰。
  6、运营管理和设计相结合,设计能够满足运营期的使用要求,对经济和成本的回报非常有效。
  比如北京的太阳城项目是一个CCRC社区,活跃型、护理型、半护理型的分区很齐全,能够提供一种完整的社区服务。台湾的长庚文化村也是典型的CCRC的管理机构,提倡老年人能够在社区中体验社会生活,有医疗健康和学习的空间,让老年人也能更好地发挥余热。
  四、养老社区的规划设计策略
  首先应该从项目定位和市场需求结合出发,完全以养老功能为核心的社区目前市场认知度不高,大家对养老产品如何去做,销售的客户端有多少认知,需要社会培育的认识阶段。从宏观政策调控下,开发商希望能够进入养老地产,走一种产品差异化道路,占领新的市场带动地产开发,这是开发商的需求。因此项目设计定位应该结合市场,结合主流产品和主题产品的相互关系,对主体产品的性质、开发量、开发比例,资本运作的情况、成本利用回收的模式等方面要进行充分的考虑。对于房地产开发和规划开发的策略,市场的目标、政策的导向、区域发展特点,也是前期概念获得土地的基本条件,所以关于地产开发和规划的设计策略,我们都在研究前期设计策略的问题,也提出了很大的一个课题,包括政府的政策导向、市场的需求和经济状况、产品的定位标准和市场目标,最后到开发商的市场回报,这几方面这是地产开发研究的目标,设计为了满足目标进行实施,这些都是作为设计师需要研究的课题。
  针对养老社区的规划设计策略我列举两个案例:
  1、峨眉山国际健康城的方案
  项目前期的策划方案整个用地160公顷,这么大规模的项目随着政策导向以及当地发展的趋势,希望能建设一个养老社区周围有医院、学校,一个健康城的概念。养老社区如何满足政府目标和开发商的要求,同时还要满足老年社区的基本特点,我们做了很多尝试和研究。
  2、武汉的某养老社区
  这个项目是借助旅游地产开发的设计项目,设计中会体现包括旅游一些民俗的风光、农业的种植,形成旅游线,开发商能获得一些土地,设计单位会在前期和开发商一起做大量研究工作,一般社区应该如何去做,这是大家正在研究的问题。
  养老社区,针对不同的投资主体的设计目标也是不同的:
  第一,政府收益型的项目。在设计中,应该按照养老专项规划设计,政府管理的慈善机构、社会福利院养老院的方式,这种产品要严格执行国家标准,控制投资造价,保证床位数,符合基本养老的要求,这福利型养老社区的要体现国家的政策要求。
  第二,企业投资盈利型的养老产品。根据前期策划的定位,往往以高端产品切入为主,设计要改变人们对养老产品传统和落后的认识,把握住项目持续运行的策略。
  第三,保险养老产品。这类项目是结合整个股权作为产品的转换,提倡特色和精细化、标准化的设计,因为是定型的产品,要严格控制成本,便于后期运营与管理相结合,这也是非常重要的。所以针对不同的投资主体我们设计的策略和目标是不同的。
  养老社区规划和设计很重要的一方面要和和运行管理相结合,目前这方面我国还比较薄弱。相应随着政策层面的主导,对于养老健康的产业的管理会有很大推动。设计如何与运行管理结合?第一,设计要注意投资回报,因为相应的机构养老产品都是不能进行市场销售的,回报期相应较长,我们必须考虑相应的规模,结合投资与回报率。第二,体现运营管理需求,医疗保健所有服务应该满足基本要求。第三要体现设计理念,标准性、通用性、先进性的设计理念能满足运营后期服务对功能各种方面的要求。
  通过几个实例谈谈设计过程中的原则和思考:
  1、北京东方太阳城
  项目定位是活跃型老年社区、退休生活社区,在2000初开始进入建设,是一个完整的居住社区。这个项目属于美国太阳城体系的典型规划实例,我们前几年到美国做了大量考察,项目前期方案是美国一家设计公司,把运动高尔夫的理念移植到中国,设计理念很新颖。从2000到现在,第一期到第八期我们参与全部实施过程,这个项目整个是不可复制的,环境位置非常好,处于北京顺义潮白河的湿地。林场规划是高尔夫用地和社区用地,穿插设计得非常好,设计方案把加利福尼亚的太阳城的成熟的设计理念应用到中国,得到很大的认可。项目以居家生活为主的健康活力老年社区,虽然以养老项目拿地,因为政策的原因后期转为市场的运作的方式,但是设计从规划设计到指导思想完全按照老年社区进行设计,在后期的物业管理上做了很多的老年活动空间,深受希望有健康生活的老年人的喜爱。
  东方太阳城的模式有几个特点:第一,规划与自然环境有很好的结合,自然环境和高尔夫区域,打造16万平米的自然生态水系,通过自然生态的处理达到零排放。第二,整个布局采取活跃型向心的布局方式,中间是社区公用设施,七大组团围绕公共社区的布置,每个组团有基本生活配套,所以全区娱乐、健身、酒店、医院都在中心区,每个组团只设置满足生活基本要求的设施,比如小的便利店、餐饮和活动站。第三,老年社区的道路系统不应是程式化的,结合老年人的特点有所差异,便于增强记忆感。第四,户外的环境路边垂钓、广场晨练、无障碍设计都有所体现。第五,建筑色彩很明快,明快的颜色对老年人精神感受很有好处。第六,在绿色建筑设计上,拥有大面积的水系资源,进行污水、中水处理后水排到湖面,改善了生物环境,在新能源的利用上土壤源、水源利用比较多。根据多年实践的体会,东方太阳城的设计策略是很好的模式。
  2、扬州豪第坊老年公寓
此项目是典型的CCRC老年社区,整个用地100多公顷,建筑面积60000多平方米,是完整的别墅社区开发最后一块用地,开发商有做老年社区的想法,所以增加开发了这个CCRC。项目总平面上来看,包含独立居住、护理居住区。有两栋老年公寓、半护理公寓、小型卫生院、全护理的公寓。床位接近500床,是为老年人服务的综合体。这是一种体现居家生活、娱乐健身、酒店服务为一体的养老社区新模式。设计特点是:
  (1)体现老年人生活的需求,空间方面的需求。
  (2)体现公共服务设施以居中为主,老年人可以足不出户得到服务。能够提供医疗、水疗、公共设施等服务。方便老人出行和管理要求。全区做到无障碍,户型符合老年人生活标准。
  (3)体现精细化设计,在尺度、设施、监控体系、护理要求等方面给予关注。
  (4)体现整个建筑的特色,老年人怀旧心理较重,设计以一种新中式的风格体现老年人的怀旧、安宁的精神需要。
  (5)所有的设计和运营管理结合,空间使用经济灵活,减少费用负担。
  3、顺义松鹤新村
  此项目是政府主导的养老社区,位于北京顺义潮白河对岸,建筑面积11万平米属于改造型建筑,建筑前身是一个培训中心,目前定位为养老物业培训基地。周围的环境非常重要,打造向心性的设计,便于老人的活动。整个社区的公共服务设施都在中心位置,这个项目由民政部主导进行开发,我们体会到设计应该严格按照国家规范标准要求,养老院的标准时间比较旧了,新的规范没有出台只能参照旧的规范。在经济造价上和商品型项目的有所不同。民政部门主导运作对于建筑的经济指标、使用效率、公建配套指标、建筑系数等应该严格推敲,仔细规划,达到的预定目标。
  4、沈阳棋盘山保险养老项目
  这个项目在沈阳棋盘山,地段环境非常好,设计目标是创建一流的养生养老,融合度假健康的设计理念,提供综合品质医疗设施,维护自然生态环境。对于保险公司产品包括健康生活、CCRC、护理院等要齐全。对于独立的老年社区,每个组团都有相应的配套。每个组团的出行到各个地方距离比较近,对于社区护理的方式,都是按照的日常生活有困难需要照顾的老人,属于机构护理方式,相对于专业护理这种需要阳光明媚的环境,在相应的楼层有共享的空间。老年阶段的不同要求都有相应配套,最后提供高品质的生态环境,结合山体环境,创造优良的生活环境。险资进入房地产市场,他们不缺钱,产品有特殊的要求,这种产品要形成标准化、系列化,成本回报对保险产品养老社区的发展有很强的支撑。


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