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商业综合体施工图设计设计配合

       经过几个项目和商业综合体施工图设计单位的配合,发现在施工图设计阶段设计单位往往存在商业设计经验不足、工作责任心不强、出图质量差甚至违反招标约定的问题。虽然,这些问题会有各种各样的原因,也不都是由于设计院的原因造成的,但主要原因设计单位还是推脱不掉的。来源http://www.fredlgospel.com 

        为了更好地完成商业综合体的设计任务,确保集团成本目标的实现,确保项目公司如期开工、开业,确保集团各项经营指标的顺利实现,需要银火从设计这个源头抓起。 来源http://www.fredlgospel.com 
        下面,银火将结合调查的一些项目在设计配合中的问题和银火亲自参与项目设计管理中的一些体会,对上述问题进行深入的分析,探究成因和可行的一些解决办法。 来源http://www.fredlgospel.com 
        首先,施工图设计单位商业设计经验不足是制约项目成为商业建筑精品的关键问题; 对这个问题,成因大概有三个方面:来源http://www.fredlgospel.com 
        1、设计院没有类似项目的设计经验; 在设计招标过程中,往往会有设计院在述标中介绍他们做个多少项目的商业建筑或承接过多大体量建筑的设计,而实际上,这些项目不过是一些大型住宅小区或写字楼群的设计与银火商业综合体的设计复杂程度相差甚远,所谓的商业也不过是一些住宅和写字楼下面配套的超市或几家外铺的概念,远远没有万达这么丰富的业态组合型式,同时,这些商铺基本以销售形式居多,管理单一,设计中对运营的便利和节能少有考虑;另外,业主在设计阶段参与的也不够深入,往往没有经过万达前期进行专业的商业调研。实际上,在这个环节,银火仅仅是注意了这些设计院商业设计经验的有无,而忽略了他们参与的深度和广度以及他们如何实现业主的商业意图;同时,银火更忽略了这些所谓商业建筑在设计中对运营管理和节能的考量,建议在设计考察阶段对设计院设计的这些商业建筑运营情况、管理的便利性、业主的满意度、商业建筑成功与否进行细致考察,已确定一家理想的设计单位。 来源http://www.fredlgospel.com 
        2、设计单位对商业建筑设计原则缺乏理解; 来源http://www.fredlgospel.com 
        有些设计单位虽然有一些商业建筑设计经验但从他们反馈的图纸来看并未理解商业建筑的基本原则。例如:某设计院把机房直接布置在商业空间内凸出到客流动线的区域或者机房布置未靠近楼梯间等易于出管井的地方,这些不仅造成商业黄金面积的浪费同时也为后期的运营、管理带来隐患,一旦设备维修、更换都会影响商业经营,势必对银火的资金回报带来直接影响,机房布置应遵循隐蔽、不影响商业价值和经营的原则应是基本原则却没有得到设计院深入贯彻和执行,由于对这种原则的不理解后期的调整量就很多,经常是银火说哪就该哪,而不能灵活运用。同时,某些设计院也反映有些业主在设计阶段也没有很系统的商业策划,往往依赖设计院操刀,这也是他们对商业设计缺乏理解的一个原因。为此,建议还是在考察阶段加强对他们以往商业建筑设计项目的走访和图纸抽查,通过事实了解设计院在商业建筑设计方面的实力和真实水平,这样在做出选择就会更客观一些。 来源http://www.fredlgospel.com 
        3、不同的设计人员也有经验的差别; 来源http://www.fredlgospel.com 
        这点在某两个项目同时由一家设计院中标时表现很明显,设计院是一样的而选派人员经验和能力不同,造成对银火的一些技术要求理解有偏差,总要经过几次修改和调整才能完全符合银火的要求。经过侧面调查,银火了解到许多设计院都以综合所或专业所的形式承接项目,有些设计人员可能会只承接住宅等某一类型的项目得到的锻炼不是很多,造成在商业建筑设计时经验不足,同时,设计院在专业方面还会有一些习惯做法对其他技术很少采用,这也造成了沟通和执行时的一些问题。针对这个问题,应该还是在招标阶段对设计院的管控。在招标文件中应该要求设计院对某项目的设计人员进行确认并提供他们的履历和设计业绩以便投标时考核,同时,在述标阶段还应要求确定的设计人员参会就专业内容进行阐述和答疑,已考核该设计人员的经验和能力。如有必要可把此项内容作为评标分数的一部分进行加权。这些,都有利于银火对设计单位的正确选择,让设计院在施工图阶段对万达广场的质量和成本进行准确的控制,提供一个符合市场需求让公司和客户满意的建筑精品。 来源http://www.fredlgospel.com 
        第二,设计人员工作责任心不强也是制约施工图成为设计精品的主要问题。 经分析,有以下一些成因:
        1、设计人员主观原因; 来源http://www.fredlgospel.com 
         某些设计人员在长期工作中形成了一种惯性,主观工作态度就不是很积极主动,这对于时间比较充裕的设计项目问题不大,但对于万达的开发速度明显不适应。这些设计人员许多时候都处于等待状态,你只要有一点没明确他就不动笔,只能画不能改。而银火的设计流程都是在不断的穿插和调整中进行的,不可能在一开始就全部确定。这也是银火感觉比较吃力的地方,出图就像挤牙膏,必要的修改则是牢骚满腹。另外,对工作范围也没有清楚的认识,银火一般在合同中都要明确含方案深化设计,可设计院总很难适应这种角色,方案深化的内容过于依赖业主。应该说,工作态度和责任心都属于个人素质问题,很难控制,这是一个社会教育的大问题。但也不是说银火就听之任之,束手无策了。比如可以从出图要求下手,规定的更细一些,并适当增加一些处罚措施,当然,这要和付款制度和合同条款结合来考虑还需要深入分析、慎重做出相应调整。 
        2、设计院图纸审核问题 来源http://www.fredlgospel.com 
         目前设计院基本上都是专业总工审核制度,但往往审核时间比较晚在初设阶段审核并不仔细,甚至没有审核就进行施工图设计了,这也客观上造成专业设计人员初设阶段不积极主动。有些设计院甚至在施工图阶段的审核深度都不够,这对施工图质量会带来十分不利的影响。而施工图管控属于项目公司,因此,应加强项目公司对施工图的管控和审核力度。为此,规划院在赖院长的带领下制定了施工图审核要点,要设计院设计人员及总工进行自检并签字盖章确认,如发现有疏忽和作假问题,造成的损失将由设计院付全部责任。这个问题还是要从加强管理入手,要让设计院引起高度重视。 
        3、设计院各专业互审缺乏 来源http://www.fredlgospel.com 
        在设计过程中经常需要各专业对图纸相互确认,以确保各类管线合理排布满足规范和业主对标高和功能的各类要求,这也是确保各类机房和管井合理布置的前提,不然,你在东、银火放西,将来找起来都困难。这应该是设计工作的重要环节和基本原则。但在目前的设计图纸中,某些设计院在简化甚至忽略专业互审工作,设计院可能会有出图时间紧、人手少等各类理由,但缺少了这个环节,它对图纸质量的影响可以说后患无穷。现在,银火为给项目施工创造便利条件,都要求设计院出各层的管线综合图让设计院把各类管线标准在一张图上,并要求在图上反映出管线之间的标高和上下层关系,但设计院往往只是把各种管线往图上一堆应付了事,根本看不出管线的对应关系,在加上各专业不会审,有些管线还是按以前的图纸画的。 
        商业建筑的管线复杂、一个精心设计的图纸会让后期的施工及运营管理便捷顺畅。这个问题解决起来也是比较复杂,出了加强图纸的会签审核工作,对设计单位必要的管控和处罚力度也是很重要的,目的只有一个,让设计院引起重视,专业互审在商业建筑设计中只能加强不能削弱。 
        第三、出图质量差。 来源http://www.fredlgospel.com 
        由于设计人员责任心及前面提到的设计审核方面的问题,出图质量差也就是顺理成章的事了,这里不再赘述。 来源http://www.fredlgospel.com 
        第四、违反招标约定 来源http://www.fredlgospel.com 
        这个问题主要表现在某些设计院有随意调整设计人员的现象。 银火的项目施工图出图计划非常紧,即使同一批人员出图都没有任何富裕时间,针对这种情况在招标时就一再强调,设计人员应固定,中间不得更换,只有设计人员能力和配合有问题时在甲方的要求下才能更换设计人员。而一些设计院无视这项约定,更换的设计人员之间又没有很好地交接,造成银火前期的工作都白费了,不仅耽误了时间更重要的是更换的设计人员能力无法控制,对后期的工作和出图计划的完成影响很大。 
        从规划院的角度,银火希望设计人员的变更要要经过规划院同意才可以,这样随便换人,对银火的项目施工图出图质量非常不利。如果能在审核制度上明确并在合同中加入有关条款,相信设计院随便换人的现象会得到根本解决。 来源http://www.fredlgospel.com 
        上述四个与万达商业综合体施工图设计单位配合中反映的问题是本人在工作中的一些体会,由于在万达工作的时间还很短,对制度的理解也未透彻,难免会有片面和不足的地方,仅就目前的这些实际问题提出一些个人的看法和解决建议仅供参考。希望在和设计院的沟通过程中更加顺畅,按董事长要求,为万达广场购物中心创造设计精品!来源http://www.fredlgospel.com 


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